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在上海靜安區申請房產抵押貸款遇到“攔路虎”？

瀏覽量：225 作者：鼎酬資本發布于 2024-08-23

靜安作為作為上海最成熟的中心城區之一，其發展水平接近世界一線城市。以其國際化和高端化的特征深受高凈值和外籍人士的青睞，尤其是在老靜安區。同時，大寧、不夜城及西藏北路等......

靜安作為作為上海最成熟的中心城區之一，其發展水平接近世界一線城市。以其國際化和高端化的特征深受高凈值和外籍人士的青睞，尤其是在老靜安區。同時，大寧、不夜城及西藏北路等新興區域正通過持續改善和未來規劃，吸引更多頂層和中產階級人士的關注。

數據來源：安居客（靜安大寧）

在軌交密度和陸路交通優勢方面，靜安相較于上海浦西其他高能級規劃區域如北外灘、黃浦濱江、徐匯濱江等，具有明顯的先發優勢。

可以明確的一點是靜安區房產價值穩定，同樣如果有靜安區房產的粉絲們想要申請抵押貸款求取更好的經營，可以趕快行動！（房價下行又不想“賤賣房產”、銀行當前房產評估價可做7-8成）

對于申請房產抵押貸款中遇到的“攔路虎”，粉絲們也可通過小蕙整理的相關知識進行攻克！

一、房產抵押貸款兩大柱：“消費”和“經營”兩大巨人

二、房屋抵押貸款拋”瓦“

1、不是自己的房產能抵押嗎？

銀行支持多種抵押貸款方式，包括直系親屬抵押和非直系親屬抵押，申請方式非常靈活。因此，即使名下沒有房產或公司，也可以通過這些靈活的抵押貸款方式申請貸款。

2、沒有公司能辦理嗎？

沒有公司也可以辦理抵押貸款。

√ 方法一：過戶一家公司/新加股東；
√方法二：一紙實控；
（找個公司開具你是公司實際控制人的證明即可。）
√方法三：抵貸不一；
（用你名下的房屋做抵押，用配偶、父母、子女、兄弟姐妹或者朋友的公司作為借款主體向銀行申請。）
√方法四：申請抵押消費貸，不需要公司；

也可考慮信用貸款，詳情可閱讀小蕙寫的這篇《2024年最新企業信用貸款要求及產品推薦》

3、按揭的房產能辦理抵押嗎？

兩種方式：

√ 方式一：直接拿按揭房做二次抵押貸款，只要按揭還款滿一年，可貸金額減去按揭余額有余值即可；

√ 方式二：先申請抵押貸款，批貸函下來之后，自有資金/過橋墊資結清尾款解押，新的銀行上抵放款即可。

三、房屋抵押的“地基”

01丨房產可上市交易+產證在手

房子必須可以是上市交易的，借款人需要持有房產證，最好是大紅本。目前，大部分銀行辦理房產抵押時，不會保留房產證，申請后可以馬上取回。

02丨立項

√ 住宅：普通住宅丨半地下丨四合院
√ 70年產權公寓
√ 別墅：獨棟別墅丨聯排別墅
√ 商業
√ 辦公
√ 寫字樓
√ 廠房
√ 科研辦公
√ 兩限房
√ 經濟適用住房
√ 房改房
√ 限競房
√ 央產房
√ 共有產權房
√ 酒店
......

以上對于個人名下的房產和公司名下的房產均可抵押；其中住宅類立項的房產最受銀行喜愛。

03丨準入銀行和可貸額度

05丨面積

1、所有銀行對于40---300㎡的房產都能做；
2、對于低于40㎡的房屋或高于300㎡的房屋，部分銀行可以做；

06丨房齡

【關于老房本抵押】

大多數銀行偏好房齡在30年以內的房產。對于房齡在30至40年的房產，部分銀行也會接受。少數銀行允許房齡在40至50年的房產，而個別銀行甚至可以接受房齡在50至70年的房產。

【關于新房本抵押】

銀行對房產證的持有時間通常有一定要求。大部分銀行要求房產證持有滿6個月，而部分銀行可以接受持有3至6個月的房產證。少數銀行則接受新過戶的房產證。此外，親屬之間的繼承、贈與、買賣的房產，或轉商后的房本，也可被視為老房本進行抵押。

07丨產權

基本要求是房屋產權要清晰；尤其是涉及離異、繼承等情況，房屋產權一定要分割清晰。

1、對于單個人名下的房產，由于產權明確，抵押貸款通常沒有問題。

2、對于多人共同擁有的房產：

√ 夫妻共同所有的房產較為常見。在法律上，婚后的房屋被視為夫妻共同財產，因此在辦理房屋抵押貸款時，配偶需共同申請借款。

√ 如果房產證上有未成年人，這類房產無法進行抵押貸款。房產抵押貸款要求當事人具備完全的民事行為能力，而未成年人不具備該能力，因此不能辦理房產抵押。

√ 對于3人及以上共有的房產，能夠辦理抵押貸款的銀行較少。這是因為涉及的產權人較多，需所有產權人同意并共同申請貸款，容易引發糾紛和復雜情況。

08丨其他資產
對于有二套房產，或者有更多資產的（全國房產都可以，它可以作為財力資產的證明。可以用于降低資產負債率，也可以降低銀行處置不良資產時的風險。像有二套的話，有些銀行也能提高本套房產貸款的成數。

注：哪些房產做不了房產抵押貸款？

1、房屋抵押貸款的基本要求是借款人或抵押人必須擁有該房屋的房產證。如果房產沒有房產證，如僅有居住權的房子、一些農村自建房、軍產房、校產房或小產權房，均無法進行抵押貸款。

2、產權不清晰的房子也不符合抵押條件。

3、如果房產證上有未成年人，這類房產不能進行抵押貸款。

4、其他無法抵押的房產還包括拆遷范圍內的房子、違章建筑、文物保護建筑以及那些被依法查封、扣押、監管或其他形式限制的房屋。

四、借款人的“臉面”？

五、申請房產經營貸的“硬貨”——公司

執照的作用：公司執照是辦理經營貸的關鍵。因為抵押經營貸的額度大且利息低，還款也靈活。沒有執照不僅不能辦理低利息，貸款額度也會受到很大限制。

辦理抵押經營貸銀行對公司的基本要求如下：

01、成立時間：需要滿6個月或一年以上，部分銀行支持“初創公司”/新公司；可“殼公司”，可“一紙實控”，支持抵貸不一。
02、企業經營：狀態無異常，異常情況包括：工商行政異常，地址異常，有訴訟等。
03、經營范圍：非投資、娛樂、金融、房地產、煤炭鋼鐵等銀行限制類即可。
04、流水：有些銀行會要求對公流水，有的行則不要求。看貸款需求。

六、房屋抵押貸款申請的“補貨”

所需材料：

【個人方面】：身份證、戶口本、結婚證（離婚的需要提供離婚證和離婚協議）、個人近一年的流水、房產證、（有其他資產的，可以提供其他資產證明）......

【公司方面】：營業執照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、（三方收款賬戶公司的營業執照、開戶基本信息、定金的收據）公司財報、對公流水......

注：
√其中公司方面的財報和對公流水如果沒有，有些銀行是可以不用提供的。
√ 全國征信報告線下查詢地址：
http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml
√ 征信報告簡版在線查詢地址：
https://ipcrs.pbccrc.org.cn/
√ 銀行流水調取：可在手機APP下載帶有電子章并且可以看到交易對手和備注的流水。

【什么是受托支付】

在借款人向銀行提交抵押經營貸款申請時，銀行的貸款經理就會詢問這筆貸款具體的用途，詢問貸款用途也是審核貸款的必要流程。

通俗的打比方：假如你想用貸款買公司用的原材料，先得找好供應商并簽合同。然后，你拿著合同去銀行申請貸款，銀行批準后，會直接把錢打給供應商。

【銀行為什么要三方受托支付？】

1、確保資金專款專用：就像申請房貸時，銀行會把錢直接打到房地產開發商的賬戶一樣，經營貸也是這樣。銀行批準后，會把資金直接打入借款人合作的上游企業的對公賬戶，確保錢被用在指定的地方。

2、保障管理、規避風險：為了防止貸款資金被挪作他用，銀行會通過第三方賬戶追蹤資金流向。如果銀行發現資金的使用出現異常，可能會提前收回貸款，以降低風險。

【銀行對受托支付的三方賬戶會有要求嗎？】
有的，詳情請咨詢小蕙

五、上海房產抵押貸款流程

整個房產抵押貸款的辦理周期大概在5至20天之間，具體時間根據申請情況和審批速度而定。

以上是蕙貸提供的上海靜安區房產抵押貸款產品內容，如有疑問歡迎隨時咨詢。

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三、房屋抵押的“地基”

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