征信問題是導致房產抵押貸款利率高的主要原因之一。征信不良主要表現在以下三個方面：

逾期記錄：逾期次數過多或者逾期嚴重，甚至有兩年內連三累六、777等情況，這些都會導致銀行對貸款人的信用評級下降。

負債率高：如果貸款人的負債過高，信用卡使用額度和信用貸款總額遠超房產價值，且自身收入無法覆蓋月還款，銀行會擔心貸款人的還款能力（負債比例不超過70%）

查詢和網貸過多：如果貸款人近期頻繁申請貸款或信用卡，造成大數據混亂，銀行可能會認為貸款人存在較高的信用風險。

1、房產抵押業務是否需要營業執照？

消費型抵押不需要營業執照，但經營性抵押則需要。兩者相比，消費型抵押的利率較高，額度也有限制。

2、房產抵押利率如何？

經營性抵押貸款利率一般在2.4%-3.1%之間，具體年化利率取決于所選擇的銀行和授信時間。

3、經營性抵押貸款期限最長是多少？

市面上的銀行普遍是授信5年或10年期限，授信不等于合同期限。

4、房產土地性質是否有影響？

出讓和劃撥土地性質都可以做抵押，但劃撥房能給到的成數額度會少一些。

5、房子在父母或成年子女名下，自己有實際經營，可以做抵押嗎？

可以，但需要滿足一定的條件，如父母年齡不超過70歲，子女超過18歲，且申請人有營業執照和經營。

6、辦理抵押貸款的一般流程是什么？

流程包括了解客戶實際情況和需求、匹配銀行產品、準備材料面簽、銀行盡調、出批復、結清上家貸款、辦押出他項等。

7、逾期和查詢有哪些要求？

一般要求兩年內不能連三累六，征信查詢不能特別頻繁。

8、可以置換低利息的貸款嗎？

可以，前提是房子還有空間，如果條件較差且額度已做八成九成，基本就置換不了。

9、有真實經營，可以做到更多的抵押額度嗎？

可以，如果經營狀況良好，可以做到房子價值的10成到15成。

10、房產抵押對個人有什么影響？

基本無影響，如同房子按揭一樣，都是拿資產到銀行做抵押，抵押的利率和還款方式更優化。

通過以上分析和解答，希望您對房產抵押貸款有了更深入的了解。如果還有其他問題，歡迎隨時咨詢小蕙。