業內人士分析雖然信托融資的實際成本明顯高于銀行信貸，但隨著對豪宅樓盤等部分開發項目收緊放貸，房地產項目可能將再度依靠信托資金來解“燃眉之急”。

      豪宅樓盤頻遭“斷貸”

      “最近資金鏈相當緊張，主要是因為多家有合作關系的銀行都表明了‘斷貸’的態度。”滬上一家知名開發商的高管昨日對記者表示，該公司目前正在開發位于徐家匯（002561）江景板塊的一處豪宅樓盤，需要融資規模達12億元，雖然此前已經和多家商業銀行簽過授信協議，但是在近期的貸款審批過程中均遭遇了“閉門羹”。

      記者從銀行業內了解到，多家商業銀行在3月底接到來自各總行的內部通知，要求對房地產開發項目進行分類對待，其中對普通住宅項目在符合硬性條件的基礎上仍可給予放貸支持，同時將豪宅樓盤項目剔除出信貸支持名單。

      “這次房地產開發貸款政策調整主要是為了配合新一輪的樓市調控。”滬上一家股份制銀行的公司銀行部副總經理對記者表示，目前該行針對豪宅樓盤項目“斷貸”的具體做法是：不得新增對豪宅樓盤項目的貸款，不得將即將到期豪宅項目貸款再展期。

      
間接“降溫”成交均價
 

      據記者了解，發改委副主任朱之鑫于3月下旬曾表示，很多人都說把房地產作為支柱性行業，但查了一下文件并沒有這句話，只是提出把建筑業作為支柱性產業。這一表態間接使得不少商業銀行重新定位和調整房地產信貸政策。

      “目前政府的態度是保證剛性需求，而豪宅樓盤基本上是面向投資性需求。”另一家中資銀行的上海分行高管對記者表示，商業銀行在這種情況下再向豪宅樓盤項目放貸，顯然與新一輪樓市調控精神不相符。雖然有兩家開發商表示可以接受更高的貸款利率，但該行最近還是根據總行要求對相關豪宅樓盤項目“斷貸”。

      據以上銀行高管介紹，該行目前對豪宅樓盤的認定標準是評估均價超過每平米5萬元。其實豪宅樓盤項目本身的風險因素并沒有明顯超過普通住宅項目，但是豪宅樓盤是樓市投資氛圍變動的風向標，每次開盤在北上廣深等一線城市往往會大幅拉高當地的成交均價。因此，銀行對豪宅樓盤項目“斷貸”，短期內在一定程度上可以間接給樓市成交均價的上漲勢頭“降溫”。

      信托融資實際成本翻番

      在商業銀行頻頻對豪宅樓盤“斷貸”的情況下，不少開發商不得不將融資渠道轉向信托。例如，以上的上海本地開發商高管向記者介紹，該公司在不得已的情況下在本周發行了一款房地產信托產品，為了盡快籌得急需的資金，同時通過信托公司、銀行和第三方理財機構等三種渠道發行。

      記者了解到，雖然這家開發商發行的房地產信托產品預期收益水平分為兩檔：投資金額達到100萬元對應9.5%的預期年化收益率，而投資金額達到300萬元對應10.5%的預期年化收益率。但考慮到開發商在發行房地產信托產品過程中還需要支付財務管理費和渠道傭金等各種成本，所以信托融資的實際成本為18%-20%的年化利率，與銀行貸款的利率相比相當于翻番。

      雖然信托融資的實際成本明顯高于銀行信貸，但是今年以來房地產信托產品的發行狀況明顯回暖。據用益信托工作室統計，今年前兩月共成立119款房地產信托，募集資金347.24億元，占比達31.19%，較去年全年21.83%的占比大幅提升。銀行業內人士分析，隨著對豪宅樓盤等部分開發項目收緊放貸，房地產項目可能將再度依靠信托資金來解“燃眉之急”。

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